Estrategias de viabilidad para proyectos habitacionales en Baleares
Introducción: Vivienda en Baleares, entre la especulación y la exclusión
En las últimas décadas, el acceso a la vivienda en las Islas Baleares ha dejado de ser un derecho para convertirse en un bien de difícil acceso. La combinación de una economía dependiente del turismo, la consecuente transferencia de vivienda habitacional hacia la comercialización turística, el auge de la inversión inmobiliaria extranjera y la escasez de suelo disponible han llevado a una crisis habitacional sin precedentes. Mientras los precios del alquiler y la compra siguen en ascenso, cada vez máss residentes están en riesgo de exclusión residencial, cuando no se ven expulsados de sus propios territorios, forzados a compartir espacios reducidos o a trasladarse a lugares cada vez más alejados de sus puestos de trabajo, o directamente fuera de las islas.
Este fenómeno ha dado lugar a un nuevo perfil de exclusión residencial: personas con empleo, muchas de ellas cualificadas, que no pueden acceder a una vivienda adecuada porque sus ingresos no son suficientes para afrontar los costos de la misma derivados de la tensión del mercado inmobiliario. En este contexto, la Ley de Vivienda 5/2018 de las Islas Baleares y la Ley estatal 12/2023 han intentado introducir medidas que facilitan el acceso derecho a la vivienda, pero su aplicación sigue siendo insuficiente para abordar la magnitud del problema.
Frente a este panorama, el modelo de intervención de la iniciativa Espais de Vida busca generar soluciones innovadoras y sostenibles para el acceso a la vivienda en las islas, aprendiendo de iniciativas como la Fundación Edith Maryon en Suiza.
A continuación, se presentan diferentes estrategias que pueden implementarse para asegurar la viabilidad de este proyecto y su impacto social.
Modelos de viabilidad
1. Banco de vivienda gestionado por la fundación, tercero de confianza
CONCEPTO:
Creación de una plataforma donde propietarios de viviendas puedan obtener información veraz sobre familias demandantes de arrendamiento o ceder la gestión de sus inmuebles a una entidad sin ánimo de lucro que se encargue de gestionarlos para alquileres para alojamiento de empleados de empresas e instituciones.
MECANISMO:
La fundación actúa como intermediaria, como tercero de confianza, entre propietarios y empresas e instituciones arrendatarias y familias demandantes de arrendamiento en general.
Se garantiza una renta estable y razonable para los propietarios.
Los empresarios del sector turístico y otros sectores pueden acceder a este servicio de bolsa de alquiler para sus empleados para evitar problemas de alojamiento que afectan la contratación de personal.
Se crea una base de datos con viviendas disponibles y se optimiza su uso anual para trabajadores de temporada, funcionarios y otros residentes en busca de vivienda asequible.
Espais de Vida actúa como tercero de confianza creando los trabajadores sociales de la fundación el perfil socio-económico y familiar de demandantes de arrendamiento, asegurando a los propietarios la veracidad de los perfiles familiares propuestos para ser arrendatarios, de forma que puedan estar seguros que se dará una estabilidad y continuidad en el ingreso de las rentas de alquiler y a su vez, que las familias propuestas no van a subarrendar habitaciones, procurándose así el inquilino ingresos aprovechándose del piso.
VENTAJAS:
– Reduce la incertidumbre de los propietarios al ceder la gestión a una entidad fiable.
– Asegura alquileres razonables, se evitan intermediarios que generan los abusos en los precios.
– Genera ingresos para la fundaciónn a través de una comisiónn de gestión.
2. Creación de nueva vivienda y soluciones habitacionales a través de acuerdos con la administración
CONCEPTO:
Establecer acuerdos con el Govern Balear, los Consells Insulares y los ayuntamientos para la cesión de suelo público y el desarrollo de vivienda en modelos de cesión de uso, cooperativas y co-housing.
MECANISMO:
Identificación de suelo dotacional disponible y negociación con administraciones.
Desarrollo de proyectos de vivienda colaborativa con modelos de cesión de uso.
Alianzas con empresas constructoras y entidades de financiamiento social para abaratar costos.
VENTAJAS:
– Creación de vivienda en alquiler asequible sin necesidad de una inversión inicial elevada por parte de la fundación.
– Modelo replicable y escalable en diferentes municipios de las islas.
– Participación de la comunidad en la gestión de los espacios.
3. Recibir viviendas en donación con usufructo vitalicio o con mecanismos de nuda propiedad
CONCEPTO:
Incentivar a propietarios mayores a donar sus viviendas a la fundación, con la garantía de que podrán vivir en ellas hasta su fallecimiento.
MECANISMO:
Firma de contratos de nuda propiedad o donación con usufructo vitalicio.
Una vez fallecido el donante, la fundación asigna la vivienda a inquilinos que paguen una renta asequible.
Posibilidad de ofrecer beneficios fiscales a los donantes, incentivando este tipo de legados.
VENTAJAS:
– Permite aumentar el parque de vivienda de la fundación sin necesidad de compra.
– Brinda seguridad y tranquilidad a personas mayores que no tienen herederos o que desean que su vivienda tenga un impacto social.
– Genera un flujo de ingresos sostenible para la fundación.
4. Conversión de espacios infrautilizados en viviendas asequibles
CONCEPTO:
Adaptar edificios infrautilizados o en desuso (esqueletos inmobiliarios, antiguos hoteles en zonas maduras, edificios administrativos, colegios cerrados, fábricas, etc.) para destinarlos a soluciones habitacionales o viviendas asequibles.
MECANISMO:
Colaboración con administraciones locales para identificar edificios públicos infrautilizados.
Acuerdos con propietarios privados para reconvertir inmuebles vacíos en espacios de vivienda asequible.
Aplicación de medidas de rehabilitación sostenible para reducir costos energéticos y mejorar la eficiencia de los edificios.
Posibilidad de combinar viviendas con espacios de coworking, formación y comunidad.
VENTAJAS:
– Rápida creación de vivienda y soluciones habitacionales sin necesidad de construir desde cero.
– Reactivación de edificios en desuso con impacto social y económico positivo.
– Fomento de modelos de vivienda flexible (pisos compartidos, estudios modulares, viviendas para trabajadores temporales).
EJEMPLO:
En Barcelona, la reconversión de hoteles en desuso ha servido para crear alojamiento asequible en respuesta a la crisis habitacional.
5. Vivienda cooperativa en derecho de superficie o cesión de uso
CONCEPTO:
Impulso en creación de viviendas en régimen de cooperativa en cesión de uso donde los residentes son usuarios, no propietarios, evitando el aumento de precio de la vivienda derivado de las sucesivas transmisiones reduciendo así costos.
MECANISMO:
La fundación, para facilitar la gestión, obtiene derecho de superficie sobre un suelo (por 75-99 años) en cesión por parte de la administración.
Se promueve una cooperativa de vivienda a la que ceder ese derecho de superficie y en la que los residentes pagan una cuota accesible y gestionan el espacio de forma colectiva.
Se pueden incluir modelos de vivienda intergeneracional o cohousing, fomentando la comunidad y el apoyo mutuo.
Posibilidad de acceso a financiación ética y subvenciones públicas.
VENTAJAS:
– Modelo sostenible y a largo plazo, sin pérdida de suelo público.
– Alternativa accesible para jóvenes, familias y mayores.
– Fomenta la autogestión y reduce la rotación de inquilinos.
EJEMPLO:
La Fundació La Dinamo en Cataluña ha impulsado viviendas en cesión de uso con gran éxito.
6. Programa de vivienda temporal para trabajadores esenciales
CONCEPTO:
Creación de un sistema de viviendas de alquiler temporal para trabajadores esenciales (sanitarios, docentes, personal de emergencia, etc.) con precios regulados.
MECANISMO:
Acuerdos con empresas del sector público y privado para cofinanciar alojamiento para empleados en sectores esenciales.
Uso de inmuebles de la fundación o acuerdos con propietarios para alquilar espacios con rentas controladas.
Posibilidad de utilizar viviendas desocupadas en invierno y activar alojamientos temporales en verano.
VENTAJAS:
– Responde a la crisis de alojamiento para personal clave en la sociedad.
– Reduce la fuga de talento en sectores estratégicos.
– Alivia la presión sobre el mercado de alquiler estacional.
EJEMPLO:
Modelos similares se han desarrollado en Suiza y Alemania para garantizar vivienda asequible a trabajadores esenciales.
7. Bolsa de vivienda intergeneracional
CONCEPTO:
Programa que conecta a personas mayores que viven solas con jóvenes o trabajadores que buscan alojamiento asequible, facilitando el alquiler de habitaciones dentro de viviendas existentes.
MECANISMO:
Plataforma gestionada por la fundación que filtra y conecta a personas con habitaciones disponibles con quienes necesitan alojamiento.
Contratos de alquiler protegidos con rentas asequibles y apoyo en la convivencia.
Acompañamiento social para garantizar la seguridad y bienestar de ambas partes.
VENTAJAS:
– Combate la soledad de las personas mayores.
– Reduce la presión sobre el mercado de alquiler.
– Alternativa de bajo costo con gran impacto social.
EJEMPLO:
El programa «Convive» en Madrid ha sido un éxito conectando a estudiantes con personas mayores.
8. Plataforma de financiación y micro-mecenazgo para proyectos de vivienda social
CONCEPTO:
Creación de una plataforma digital que permita a ciudadanos e inversores éticos financiar viviendas sociales mediante donaciones, microcréditos o participaciones en proyectos habitacionales.
MECANISMO:
Se establecen proyectos de vivienda social con opciones de participación para pequeños y grandes inversores.
Se permite a particulares hacer donaciones o participar en fondos de impacto social.
Transparencia total sobre la inversión y su impacto social.
VENTAJAS:
– Moviliza inversión privada hacia proyectos sociales.
– Fomenta la participación ciudadana en la solución del problema de la vivienda.
– Alternativa de financiamiento para la fundación sin depender solo de subvenciones.
EJEMPLO:
Ethical Property en Reino Unido ha movilizado millones para crear espacios de vivienda y trabajo accesibles.
Conclusión: Diversificar modelos para maximizar impacto y sostenibilidad
El acceso a la vivienda en Baleares es un desafío complejo que requiere soluciones innovadoras y modelos de gestión que combinen la cooperación pública y privada con enfoques sociales. La Fundación Espais de Vida tiene la oportunidad de convertirse en un actor clave en la transformación del acceso a la vivienda, promoviendo un modelo que priorice la función social de la vivienda por encima de otras consideraciones.
Para lograrlo, es fundamental diversificar estrategias, combinando un banco de vivienda gestionado por la fundación, la creación de nueva vivienda en suelo público mediante cooperativas en cesión de uso, y la captación de donaciones con usufructo vitalicio. Pero máss allá de estas estrategias base, existen otras iniciativas complementarias que pueden maximizar el impacto:
La conversión de espacios infrautilizados en viviendas asequibles puede aportar soluciones rápidas sin necesidad de construir desde cero.
Los modelos de vivienda temporal para trabajadores esenciales pueden reducir la presión sobre el mercado de alquiler y mejorar la estabilidad laboral en sectores estratégicos.
Los programas de convivencia intergeneracional pueden optimizar el uso de viviendas existentes mientras combaten la soledad y fomentan el apoyo mutuo.
Las plataformas de financiación y micro-mecenazgo pueden abrir nuevas vías para movilizar inversión privada con impacto social.
La implementación de estas estrategias requiere movilizar alianzas estratégicas, consolidar una estructura operativa eficiente y asegurar los recursos necesarios para hacer de Espais de Vida una realidad tangible y duradera en las Islas Baleares. Ahora es el momento de innovar, colaborar y construir un modelo habitacional más justo y sostenible para el futuro.
Resumen de Modelos de Viabilidad para Espais de Vida
Banco de vivienda gestionado por la fundación: Plataforma donde propietarios ceden sus inmuebles para alquiler razonable, con garantías para evitar abusos y optimización del uso anual.
Creación de nueva vivienda con acuerdos públicos: Desarrollo de cooperativas en cesión de uso y co-housing en suelo público cedido por administraciones.
Donaciones de viviendas con usufructo vitalicio o en nuda propiedad: Propietarios donan sus inmuebles a la fundación con la garantía de uso hasta su fallecimiento, asegurando vivienda asequible futura.
Conversión de espacios infrautilizados: Rehabilitación de edificios en desuso (hoteles, colegios, fábricas) para destinarlos a vivienda asequible sin necesidad de nuevas construcciones.
Vivienda cooperativa en cesión de uso: Promoción de viviendas donde los residentes pagan una cuota asequible sin ser propietarios, reduciendo costos y fomentando la autogestión.
Vivienda temporal para trabajadores esenciales: Creación de alojamientos asequibles y de alquiler regulado para personal sanitario, docente y otros sectores clave con dificultades de acceso a la vivienda.
Bolsa de vivienda intergeneracional: Conexión de personas mayores con habitaciones disponibles y jóvenes/trabajadores en busca de vivienda, garantizando convivencia segura y asequible.
Plataforma de financiación y micromecenazgo: Espacio digital para captar fondos de ciudadanos e inversores éticos que financien proyectos de vivienda social mediante donaciones o microcréditos.
Conclusión
La combinación de estos modelos permitirá a Espais de Vida abordar la crisis habitacional en Baleares de manera integral, equilibrando la creación de nueva vivienda con la optimización de recursos existentes y el fomento de soluciones comunitarias sostenibles.